Vendre un logement déjà loué est parfaitement possible.

La vraie question n’est donc pas « Puis-je vendre ? », mais plutôt : « Dois-je vendre maintenant avec le locataire, ou attendre de récupérer le logement ? »

Ces deux stratégies ne ciblent pas les mêmes acquéreurs. Elles n’imposent pas non plus le même calendrier. Avant de prendre une décision, il faut regarder le bail, sa date d’échéance et la situation du locataire.

Un petit travail de préparation qui peut éviter un grand détour.

OPTION 01

Vendre occupé.

Le logement est vendu avec le locataire en place. Le bail continue aux mêmes conditions avec le nouvel acquéreur, qui devient le nouveau bailleur.

Sans attendre l’échéance du bail.
OPTION 02

Vendre libre.

Le propriétaire attend le départ du locataire et délivre, lorsque les conditions sont réunies, un congé pour vendre prenant effet à l’échéance du bail.

Un calendrier à anticiper précisément.

LE CALENDRIER

La première date à regarder n’est pas celle de la vente.

C’est celle de la fin du bail.

LOCATION VIDE6 mois

Le congé doit être reçu par le locataire au moins six mois avant l’échéance.

LOCATION MEUBLÉE3 mois

Le congé doit être reçu par le locataire au moins trois mois avant l’échéance.

Un envoi tardif peut rendre le congé invalide et entraîner la poursuite du bail. Le congé ne s’envoie pas par un simple courriel : il doit être transmis selon l’une des formes admises, notamment par lettre recommandée avec accusé de réception, acte de commissaire de justice ou remise en main propre contre récépissé ou émargement.

Pour un logement vide, la lettre doit notamment préciser le prix, les conditions de la vente et la description du logement et de ses annexes. Elle doit également être accompagnée de la notice réglementaire.

À vérifier avant de décider

  • 01Nature du bail
  • 02Date de prise d’effet
  • 03Date d’échéance
  • 04Identité des signataires
  • 05Situation du locataire

Certains locataires bénéficient d’une protection liée notamment à leur âge, à leurs ressources ou à leur situation familiale. Un projet de congé doit alors faire l’objet d’une vérification spécifique.

DROIT DE PRÉEMPTION

Le locataire est-il prioritaire pour acheter ?

Pas systématiquement.

Dans une location vide, lorsque le propriétaire donne congé pour vendre le logement libre, le congé vaut en principe offre de vente au locataire. Celui-ci dispose des deux premiers mois du préavis pour répondre.

SANS PRÊT2 moispour réaliser la vente après acceptation
AVEC PRÊT4 moissi le locataire indique recourir à un financement

Lors d’une vente occupée, le locataire n’est généralement pas prioritaire. Lors du congé pour vendre d’un logement meublé, il ne bénéficie pas du même droit de préemption.

Proposer simplement le bien au locataire et délivrer juridiquement un congé pour vendre ne sont pas la même démarche.

LES VISITES

Fluides, organisées et respectueuses.

La présence d’un locataire demande un peu plus d’organisation, mais elle n’empêche pas de présenter correctement le logement.

Les créneaux doivent être convenus avec l’occupant. Le propriétaire ou l’agence ne peut pas entrer dans le logement sans son accord. Une clause imposant des visites les jours fériés ou pendant plus de deux heures les jours ouvrables est considérée comme non écrite.

01Le déroulementExpliquer comment les visites seront organisées.
02La fréquencePrévoir des créneaux cohérents avec l’occupant.
03Les imagesPréciser la manière dont les photographies seront réalisées.
04Les effets personnelsRespecter l’intimité et le logement du locataire.

Un locataire correctement informé facilite souvent bien davantage la vente qu’une succession de visites imposées au dernier moment.

LE DOSSIER

Rendre l’investissement immédiatement lisible.

Pour vendre un logement occupé, l’acquéreur doit pouvoir comprendre rapidement ce qu’il achète.

  • Le bail et ses éventuels avenants
  • Le montant du loyer et des charges
  • La date d’échéance
  • Le dépôt de garantie
  • Les informations utiles sur la régularité des paiements
  • L’état des lieux d’entrée
  • Les éventuels actes de cautionnement

L’objectif n’est pas d’accumuler les pages. Il est de rendre l’investissement lisible.

Une vente occupée bien préparée peut devenir un produit clair pour un investisseur. Une vente libre bien anticipée peut, elle, toucher un public plus large.

Entre les deux, ce n’est pas une formule automatique qui décide. C’est la situation réelle du bien.

SOURCES OFFICIELLES

Cet article présente les règles générales applicables. Chaque bail et chaque situation doivent être vérifiés individuellement avant l’envoi d’un congé.

UN PROJET ?

Parlons-en simplement.

Votre situation est unique. Nous regardons avec vous le calendrier et la stratégie les plus cohérents.

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